基础设施公募REITS是公开募集基础设施证券投资基金的简称，是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。
在投资标的方面，基础设施公募REITS限定主要投资于不动产的基金。
本次试点的基础设施包括仓储物流、收费公路、信息网络、产业园区等，不包括住宅和商业地产。简单来说，基础设施公募REITS可以让投资者们用较少的资金参与到大型基建项目中，从而分享项目的基础收益和资产升值。
境内市场经历了前期私募REITS的探索和尝试，在既有法律框架下发行了具有相似功能的“类REITS”产品。以上交所为例，经过积极探索实践，初步构建了类型丰富、运行稳健的私募REITS市场。
截至2020年底，上交所私募REITS产品已经覆盖高速公路、仓储物流、产业园区、租赁住房、商业物业等多种不动产类型；此外，推出了首单基础设施私募REITS，引领了境内市场储架式产品、可扩募产品等多轮创新，为试点公募REITS积累了丰富的实践经验。
二是聚焦重点区域。优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域。支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。
三是聚焦优质项目。试点项目应当权属清晰，原始权益人或其所属项目公司合法持有底层资产的财产权利；运营模式成熟、市场化，有持续、稳定的收益及现金流，来源具备较高分散度，运营3年及以上；底层资产已完成竣工验收，各项前期工作手续完备；企业信用稳健、内部控制健全，最近3年无重大违法违规行为。
5.基础设施公募REITS与股票的差异在哪些地方？
和股票相比，一是基础设施公募REITS具有较高的分红比例，采取强制分红政策，收益分配比例要求不低于基础设施项目年度可供分配金额的90%，收益分配较高股息股票而言可能更加稳定，二是底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，单位价值波动性原则上相对有限。
从物业运营来看，基本不会出现大幅的增长或者维持持续性的高增长。因此，基础设施公募REITS产品的收益相对稳定。
和债券相比，基础设施公募REITS无固定利息回报，但是有稳定强制的分红机制，并在此基础上有资产增值带来的份额价值提升预期。
由于基础设施公募REITS是权益投资，对于本息没有主体信用担保，依赖于资产本身的运营，因此，受基金管理人及资产运营管理机构管理能力的影响，可能也会存在由于运营不善等原因造成的单位价值下跌的风险。
7.基础设施公募REITS与普通的公募基金相比有什么不同？
一是投资标的不同。基础设施公募REITS产品以拥有持续、稳定经营现金流的不动产作为底层基础资产。普通的公募基金通常以上市公司股票、债券等作为主要投资标的。
二是收益来源不同。基础设施公募REITS收益来源主要由经营收益以及因资产增值带来的资本利得收益，对于高速公路等基础设施，收益来源更多由不动产经营收益构成。普通的公募基金除获取股息、利息收益外，灵活调整投资组合配置，资本利得收益显得更重要。
三是产品定位不同。基础设施公募REITS产品作为“自下而上”搭建的“资产上市平台”，借助发行人、管理人在不动产投资经营领域的专业优势及资源积累，促进基金价值不断提升。普通的公募基金主要依靠基金管理人的主动投资能力，通过灵活配置资产，实现投资收益。
二是项目优质，投资者可以享受到优质稀缺资产的价值提升和运营收益。
三是具有稳定的分红机制及扩募机制，可以实现长期资产配置。
9.基础设施公募REITS的审核机制是怎样的？
根据规定，基金管理人向交易所申请基础设施公募REITS上市确认、ABS管理人向交易所申请基础设施ABS挂牌条件确认。
交易所所进行的相关确认，不表明对基础设施公募REITS的投资风险或者收益作出判断或者保证。在参与投资前，投资者应自主判断基础设施公募REITS的投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。
1.原始权益人，即基础设施公募REITS持有的基础设施项目的原所有人。
5.外部管理机构（若有），在基金管理人的聘请下负责基础设施日常运营维护、档案归集管理等工作。
一是投资度集中。80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基础设施公募REITS通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权；二是基金穿透持有基础设施核心权益。
基础设施公募REITS通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利；三是现金流稳定。
基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；四是高比例定期分红。基础设施公募REITS采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。
基础设施项目应当权属清晰，资产范围明确，原始权益人或其所属项目公司合法持有底层资产的财产权利。基础设施资产应当已完成竣工验收，规划、用地、环评等审批、核准、备案、登记及其他应办理的前期各项工作手续完备。
第一，具备成熟稳定的运营模式，运营收入有较好增长潜力；第二，运营时间原则上不低于3年，投资回报良好；第三，若为产业园、仓储物流、数据中心等依托租赁收入的基础设施项目，近3年总体出租率较高，租金收入较高，租金收缴情况良好，主要承租人资信状况良好、租约稳定，承租人行业分布合理；第四，如为收费公路、污水处理等依托收费收入的基础设施项目，近3年运营收入较高或保持增长，使用者需求充足稳定，区域竞争优势显著，运营水平处于行业前列；第五，中国证监会和上交所规定的其他条件。
与传统公募基金不同，公募REITS主要投资于基础设施项目，投资者在投资公募REITS过程中，应当主要关注基础设施项目运营情况。
一是产业园、仓储物流、数据中心等依托租赁收入的基础设施项目，应关注报告期内出租率、租约期限、租金价格、收缴率、承租人分布以及主要承租人资信状况（如有）。
二是收费公路、污水处理等依托收费收入的基础设施项目，应关注报告期内主要产品或服务价格、销售数量变动情况，使用者分布以及主要使用者资信状况（如有）。
三是关注运营管理安排，包括运营管理所涉事项的决策机制、项目运营安排、内部控制与风险管理制度和流程等。
根据规定，基础设施项目涉及灭失风险、运营收入波动风险、不动产价格波动风险、关联交易、利益冲突风险和利益输送风险等重要风险的，基金管理人和资产支持证券管理人应当充分揭示风险，设置相应风险缓释措施，保障投资者权益。
17.基础设施公募REITS的发售流程是怎样的？有什么特点？
基础设施公募REITS的发售，采取网下询价的方式确定基金份额认购价格，公众投资者以询价确定的认购价格参与认购，分为战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众投资者认购等活动。
由于基础设施公募REITS的结构相对复杂，其定价与项目底层资产质量、运营能力以及原始权益人的后续参与情况等均有关，因此，基础设施公募REITS虽然以公募基金为载体，但是其发售过程更类似于首次公开发行股票，也就是投资者熟悉的企业IPO。
18.在发售过程中，基金管理人等向投资者推介时应遵守哪些规定？
在发售过程中，基金管理人、财务顾问及基金销售机构应当采用现场、电话、互联网等合法合规的方式，向投资者介绍基础设施公募REITS及其持有项目的基本情况、估值情况、所属市场和行业概况，以及发售方案等相关内容。
19.在发售环节，基础设施公募REITS的基金管理人会披露哪些文件？
在收到基金管理人的发售申请后5个工作日内无异议的，基金管理人应通过交易所网站或认可的其他方式披露基础设施基金询价公告、招募说明书、基金产品资料概要、基金合同、托管协议等有关文件。投资者可通过相关平台了解上述文件信息。
根据规定，基础设施公募REITS首次发售的，基金管理人或财务顾问应当通过本所网下发行电子平台向网下投资者询价的方式确定基础设施公募REITS份额认购价格。
参与网下询价的投资者应为专业机构投资者，包括证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司及保险资产管理公司、合格境外机构投资者、商业银行及银行理财子公司、政策性银行、符合规定的私募基金管理人以及其他符合中国证监会及本所《投资者适当性管理办法》规定的专业机构投资者。全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有关规定参与基础设施基金网下询价。
基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方，以及符合网下投资者要求的专业机构投资者，可以参与基础设施公募REITS的战略配售。参与战略配售的专业投资者应当具备良好的市场声誉和影响力，具有较强资金实力，认可基础设施公募REITS长期投资价值。
需关注的是，参与战略配售的投资者不得参与本次配售的网下询价，但依法设立且未参与本次战略配售的证券投资基金、理财产品和其他资产管理产品除外。
网下投资者参与询价的应当向本所申请获得网下发行电子平台的投资者CA证书。在网下发行电子平台进行报价，询价时间原则上为1个交易日。同一网下投资者全部报价中的不同拟认购价格不得超过3个，可以多次提交报价记录，但以最后一次提交的全部报价记录为准。
网下投资者及其配售对象应当在询价日前一交易日12：00前在中国证券业协会完成注册。基金管理人、财务顾问根据公告的询价条件，对网下投资者的资格进行审核，并向网下发行电子平台确认拟参与该次网下发售的网下投资者及配售对象的相关信息。
询价期间，网下投资者及其管理的配售对象的报价应当包含每份价格和该价格对应的拟认购数量，填报的拟认购数量不得超过网下初始发售总量，且同一网下投资者全部报价中的不同拟认购价格不得超过3个。
网下投资者为拟参与报价的全部配售对象录入报价记录后，应当一次性提交。网下投资者可以多次提交报价记录，但以最后一次提交的全部报价记录为准。
26.报价截止后，认购价格是如何确定的？
基金管理人、财务顾问根据所有网下投资者报价的中位数和加权平均数（剔除不符合条件的报价及其对应的拟认购数量），并结合公募证券投资基金、社保基金、养老金、企业年金基金等配售对象的报价情况，审慎合理确定认购价格并及时公告。
基金管理人、财务顾问确定的认购价格高于报价中位数和加权平均数的孰低值的，基金管理人、财务顾问应至少在基金份额认购首日前5个工作日发布投资风险特别公告，并在公告中披露超过的原因，以及各类网下投资者报价与认购价格的差异情况，同时提请投资者关注投资风险，理性作出投资决策。
基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方，以及符合网下投资者要求的专业机构投资者，可以参与基础设施公募REITS的战略配售。参与战略配售的专业投资者应当具备良好的市场声誉和影响力，具有较强资金实力，认可基础设施公募REITS长期投资价值。
需关注的是，参与战略配售的投资者不得参与本次配售的网下询价，但依法设立且未参与本次战略配售的证券投资基金、理财产品和其他资产管理产品除外。
由基金管理人、财务顾问对战略投资者进行选取和配售，并在招募说明书及询价公告中披露战略投资者选择标准、向战略投资者配售的基金份额数量、占本次基金份额发售比例及持有期限等。基金管理人应当与战略投资者事先签署配售协议。募集期结束前，战略投资者应当在约定的期限内，以认购价格认购其承诺认购的基金份额数量。
战略投资者应当按照《公开募集基础设施证券投资基金指引》的规定，承诺持有的基金份额在规定的持有期限内不得进行转让、交易。
基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方合计参与战配的比例合计不得低于发售数量的20%，其中发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月，超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月，持有期间基金份额不允许质押。其他专业机构投资者战配比例由基金管理人合理确定，持有期限自上市之日起不少于12个月。
规定基础设施项目原始权益人或其关联方参与基础设施REITS战略配售的比例合计不得低于20%，且自持部分基金份额存在36-60个月的锁定期。通过要求原始权益人自持，将原始权益人和普通投资者的利益实现绑定，有利于控制投资端的风险。
网下询价结束后，基金管理人应当在基金份额认购首日的3日前，披露基金份额的发售公告。
网下投资者及公众投资者应当以询价确定的认购价格参与基础设施基金份额认购。
34.网下投资者和公众投资者应当在什么时候认购基础设施REITS份额？网下投资者和公众投资者应在募集期内认购，募集期原则上不得超过5个交易日。
基金份额认购价格确定后，在询价阶段提供有效报价的投资者方可参与网下认购。网下投资者应当通过本所网下发行电子平台提交认购申请，本所接受网下投资者认购申请的时间为募集期内的每个交易日的9：00-15：00。网下投资者在提交认购申请后，应当在募集期内通过基金管理人完成认购资金的缴纳，并通过中国结算登记份额。
具体看，公众投资者可以通过证券公司等场内证券经营机构、基金管理人及其委托的银行等场外销售机构认购基础设施公募REITS。
公众投资者参与场内认购的，应当持有中国结算上海人民币普通股票账户或封闭式基金账户；场外认购的，应当持有中国结算开放式基金账户。
公众投资者参与基础设施公募REITS的认购方式与上市型开放式基金（即LOF）一致，应当通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金销售机构认购基金份额。
39.基础设施公募REITS发售过程中的回拨机制是怎样的？
募集期届满后，公众投资者认购份额不足的，基金管理人和财务顾问可以将公众投资者网上部分向网下发售部分进行回拨。网下投资者认购数量高于网下最低发售数量，且公众投资者有效认购倍数较高的情况下，网下发售部分可以向公众投资者回拨，但回拨后的网下发售比例，不得低于扣除向战略投资者配售部分后本次公开发售数量的70%。
除战略配售外网下发售比例不得低于本次公开发售数量的70%。因此，公众投资者参与认购的比例不超过24%（即（100%-20%战略配售）*（100%-70%网下机构）），大部分发售份额为机构投资者认购。这一制度安排有利于在基础设施REITS市场中导入理性、成熟的投资理念，促进基础设施公募REITS市场规范、稳健、高效地运作。
基础设施REITS募集失败的情形主要包括：一是基金份额总额未达到准予注册规模的80%；二是募集资金规模不足2亿元，或投资人少于1000人；三是原始权益人或其同一控制下的关联方未按规定参与战略配售；四是扣除战略配售部分后，网下发售比例低于本次公开发售数量的70%；五是导致基金募集失败的其他情形。
基金募集失败的，基金管理人应当在募集期限届满后30日内返还投资者已缴纳的款项，并加计银行同期存款利息。
基础设施公募REITS采取封闭式运作，符合法定条件并经交易所依法审核同意后，可以上市交易。基础设施公募REITS的认购和交易实施适当性管理制度。
尽管对普通投资者参与基础设施公募REITS的认购和交易没有资产状况和投资经验的具体要求，但是首次参与份额认购和交易的投资者应经过基金销售机构的适当性评估和匹配等，并以纸质或电子形式签署风险揭示书，确认其已了解产品特征和主要风险。
一是投资者可使用人民币普通股票账户、封闭式基金账户，以及开放式基金账户参与基础设施公募REITS战略配售、网下配售和面向公众投资者发售份额的认购。二是投资者参与基础设施公募REITS场内交易时，应使用人民币普通股票账户、封闭式基金账户。
投资者需了解的是，使用场内证券账户认购的基础设施公募REITS份额，可以直接参与本所场内交易；如果投资者使用场外基金账户认购的，那么应当先转托管至场内证券经营机构后，才能参与本所场内交易。基础设施公募REITS的转托管与其他公募基金转托管一致。
46.投资者参与基础设施公募REITS竞价交易，申报时间是如何规定的？和股票交易一样，投资者参与基础设施公募REITS集合竞价交易的，申报时间为每个交易日的9:15至9:25，9:30至1 1:30、1 3:00至15:00。
投资者参与基础设施公募REITS大宗交易的，申报的时间分别为：（一）9:30至1 1:30、1 3:00至1 5:30接受意向申报；（二）15:00至15:30接受成交申报。
投资者参与基础设施公募REITS竞价交易的，申报数量应当为100份或其整数倍，单笔申报的最大数量应当不超过1亿份；投资者参与基础设施公募REITS询价和大宗交易的，单笔申报数量应当为1000份或者其整数倍。上交所可以根据市场发展需要，调整基础设施基金交易申报数量。
49.基础设施公募REITS交易的申报价格最小变动单位有何特殊规定？
不同于A股交易的申报价格最小变动单位为0.01元人民币，基础设施公募REITS交易申报价格最小变动单位为0.001元人民币。这与投资者参与的交易所场内普通基金交易是一样的。
和股票交易一样，上交所对公募REITS交易实行价格涨跌幅限制。但是，投资者需注意，公募REITS上市首日价格涨跌幅限制比例为±30%，非上市首日涨跌幅限制比例为±10%，本所另有规定的除外。REITS涨跌幅价格的计算公式为：涨跌幅价格＝前收盘价×（1±涨跌幅比例）。
基础设施公募REITS可作为质押券按照上交所规定参与质押式协议回购、质押式三方回购等业务。原始权益人或其同一控制下的关联方在限售届满后参与上述业务的，质押的战略配售取得的REITS份额累计不得超过其所持全部该类份额的50%，上交所另有规定除外。
53.在提升基础设施公募REITS交易的流动性方面，有哪些安排？
根据规定，在基础设施公募REITS上市期间，基金管理人原则上应当选定不少于1家流动性服务商为REITS提供双边报价等服务。基金管理人及流动性服务商在开展基金流动性服务业务时，应按照《上海证券交易所上市基金流动性服务业务指引》及其他相关规定执行。
54.关于基础设施公募REITS收益分配有何特殊规定？根据规定，基础设施公募REITS应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。基础设施公募REITS的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于1次。
基础设施公募REITS上市后存续期内的资产管理是全面、主动的资产管理，同时具备金融和不动产双属性，既包括募资、投资、风控，也包括基础设施项目不动产的改造、出租、运营和维护等。在基础设施公募REITS运作过程中，基金管理人应当按照法律法规规定和基金合同约定主动履行基础设施项目运营管理职责。
56.在存续期内，基础设施公募REITS的基金管理人和资产支持证券管理人应当如何进行信息披露？
基础设施公募REITS产品较为复杂，投资者在投资过程中需要充分知悉存续期间信息披露内容，以作出投资判断。为保护投资者的知情权，基金管理人应当按照《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》和上交所《证券投资基金上市规则》等相关规定披露基础设施公募REITS定期报告和临时报告。资产支持证券管理人可以通过符合规定的网站或者定向披露的方式履行信息披露义务。
拟披露的信息存在不确定性、属于临时性商业秘密或者具有本所认可的其他情形，及时披露可能会损害基金利益或者误导投资者，且同时符合以下条件的，基金管理人等信息披露义务人可以暂缓披露：（一）拟披露的信息未泄漏；（二）有关内幕信息知情人已书面承诺保密；（三）基础设施REITS交易未发生异常波动。
为保护投资者的知情权，信息披露义务人应当审慎确定信息披露暂缓事项，建立相应的内部管理制度，明确信息披露暂缓的内部审核程序。上交所对暂缓披露实行事后监管。如果暂缓披露的信息确实难以保密、已经泄漏或者出现市场传闻，导致基础设施公募REITS交易价格发生大幅波动的，信息披露义务人应当立即予以披露。
为保护投资者的知情权，基金管理人应当编制并披露基础设施公募REITS年度报告、中期报告和季度报告等定期报告，内容包括：（一）基础设施REITS产品概况及主要财务指标；（二）基础设施项目明细及相关运营情况；（三）基础设施REITS财务报告及基础设施项目财务状况、业绩表现、未来展望情况；（四）基础设施项目现金流归集、管理、使用及变化情况；（五）基础设施项目公司对外借入款项及使用情况；（六）基础设施REITS与资产支持证券管理人和托管人、外部管理机构等履职情况；（七）基础设施REITS与资产支持证券管理人、托管人及参与机构费用收取情况；（八）报告期内购入或出售基础设施项目情况；（九）关联关系、报告期内发生的关联交易及相关利益冲突防范措施；（十）报告期内基础设施REITS份额持有人结构变化情况，并说明关联方持有基础设施REITS份额及变化情况；（十一）可能影响投资者决策的其他重要信息。
除《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》规定的情形外，发生下列情形之一的，基金管理人应当依法编制并发布临时公告：（一）基础设施基金发生重大关联交易；（二）基础设施项目公司对外借入款项或者基金总资产被动超过基金净资产140%；（三）金额占基金净资产10%及以上的交易；（四）金额占基金净资产10%及以上的损失；（五）基础设施项目购入或出售；（六）基础设施基金扩募；（七）基础设施项目运营情况、现金流或产生现金流能力发生重大变化；（八）基金管理人、基础设施资产支持证券管理人发生重大变化或管理基础设施基金的主要负责人员发生变动；（九）更换评估机构、律师事务所、会计师事务所等专业机构；（十）原始权益人或其同一控制下的关联方卖出战略配售取得的基金份额；（十一）可能对基础设施基金份额持有人利益或基金资产净值产生重大影响的其他事项。
60.投资者如何看待交易所对公开披露的基金等信息的核对？交易所对公开披露的基金信息以及在符合规定的网站或者定向披露的基础设施资产支持证券信息进行事前核对或者事前登记、事后核对，对其内容的真实性、准确性和完整性不承担责任。
基础设施公募REITS上市后存续期内的资产管理是全面、主动的资产管理，同时具备金融和不动产双属性，既包括募资、投资、风控，也包括基础设施项目不动产的改造、出租、运营和维护等。在基础设施公募REITS运作过程中，基金管理人应当按照法律法规规定和基金合同约定主动履行基础设施项目运营管理职责。
交易所对公开披露的基金信息以及在符合规定的网站或者定向披露的基础设施资产支持证券信息进行事前核对或者事前登记、事后核对，对其内容的真实性、准确性和完整性不承担责任。
63.基础设施公募REITS持有人的权益变动机制是怎样的？
基础设施公募REITS的收购及份额权益变动活动，当事人应当按照《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITS）业务办法（试行）》规定履行相应的程序或义务。对该办法没有规定的其他事项，当事人应当参照证监会《上市公司收购管理办法》《上海证券交易所股票上市规则》以及其他关于上市公司收购及股份权益变动的规定履行相应的程序或义务。对于不适用的事项，当事人可以说明理由，免除履行相关程序或义务。
具体看，一是投资者及其一致行动人通过本所交易或本所认可的其他方式拥有权益的基金份额达到一只基础设施公募REITS份额的10%时，应当在规定时间内编制权益变动报告书，通知该基金管理人，并予以公告，且在期限内不得再行买卖。二是在达到10%以后，拥有的份额每增减5%，均触发信披义务，应进行通知和公告。具体规定，投资者可登录上交所网站查询相关规则。
与股票类似，基础设施公募REITS是一种长期存续的投资产品。而基金份额持有人大会也和上市公司的股东大会具有相似的职责，是一项有利于保护投资者权益的治理机制。基金合同应当约定基金份额持有人大会的会议规则，包括审议事项范围、召集程序、表决机制等。为充分保障投资者权益，基础设施REITS相关规则对重大事项及其表决比例进行了规定。
除《证券投资基金法》规定的情形，下列事项应经参加大会的基金份额持有人所持表决权的二分之一以上表决通过：（一）金额超过基金净资产20%且低于基金净资产50%的基础设施项目购入或出售；（二）金额低于基金净资产50%的基础设施基金扩募；（三）基础设施基金成立后发生的金额超过基金净资产5%且低于基金净资产20%的关联交易；（四）除基金合同约定解聘外部管理机构的法定情形外，基金管理人解聘外部管理机构的。
除《证券投资基金法》规定的情形，下列事项应经参加大会的基金份额持有人所持表决权的三分之二以上表决通过：（一）对基础设施基金的投资目标、投资策略等作出重大调整；（二）金额占基金净资产50%及以上的基础设施项目购入或出售；（三）金额占基金净资产50%及以上的扩募；（四）基础设施基金成立后发生的金额占基金净资产20%及以上的关联交易。
67.基础设施公募REITS的风险收益特征是怎样的？
根据试点安排，基础设施公募REITS试点项目应符合预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%的条件。总体上，基础设施公募REITS的风险水平低于A股股票，高于固定收益产品，风险程度相对适中。加之具有强制分红属性，更为适合偏好固定收益的长线投资者，成为境内投资者的投资新渠道。
普通投资者在首次认购或者买入基础设施公募REITS前，应按照要求以电子或者纸质形式签署风险揭示书，了解投资基础设施公募REITS可能面临的风险包括但不限于基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险和税收政策调整等风险。投资者需注意的是，风险揭示书的揭示事项仅为列举事项，未能详尽地列明所有风险。
REITS的大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，在受到经济环境、运营管理等因素的影响下，基础设施项目的市场价值及现金流情况可能发生变化，并可能引起REITS的价格波动，甚至基础设施项目可能在遭遇极端事件（如地震、台风等）时发生较大损失。这都将影响基金价格的波动，投资者需关注这方面的风险。
根据规定，80%以上REITS资产投资于基础设施资产支持证券，投资集中度高，因此，基金收益率在很大程度上依赖基础设施项目的运营情况，而基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际的现金流大幅低于测算现金流，也就是存在基金收益率不佳的情形。
另一方面，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。
此外，REITS可以直接或间接对外借款，因此，存在基础设施项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。
是的。REITS运作过程中可能因为触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市。在此情形下，投资者将面临无法在二级市场交易的风险。
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